Gidas
Kodėl būsto kainų indeksai rodo skirtingas kainas?
Atnaujinta: 2026 m. spalis
Kiekvienas indeksas matuoja kitą dalyką, todėl skaičiai skiriasi. Ober-Haus indeksas (OHBI) 2026 m. rugsėjį rodo 3 197 €/m² Vilniuje, o kur Gandrai? Vilniaus butų skelbimų mediana 2026-10-25 siekia 3 927 €/m², t. y. apie 23 % daugiau. Lietuvos banko indeksas ir Registrų centro sandorių pagrindu skaičiuojamas BKI rodo kainų pokytį per metus, eurų už kvadratinį metrą jie nenurodo. Mūsų mediana apima prašomas skelbimų kainas, 2010 m. ir naujesnės statybos butus (jų mediana 4 839 €/m²) ir Vilniaus rajono savivaldybę.
Patikrink konkretaus buto kainą
Miesto vidurkis yra tik atskaitos taškas. Įklijuok skelbimo nuorodą ir pamatyk, ar kaina atitinka panašius butus.
Keturi būsto kainų rodikliai vienoje lentelėje
| Šaltinis | Ką matuoja | Dažnumas | Geografija | Naujausias skaičius | Nuoroda |
|---|---|---|---|---|---|
| Ober-Haus OHBI | Butų pardavimo kainų pokytis; svertinis rodiklis, kainų rūšis metodikoje nenurodyta | kas mėnesį | 5 didmiesčiai (Vilnius, Kaunas, Klaipėda, Šiauliai, Panevėžys) | Vilnius 3 197 €/m², +12,2 % per metus (2026 m. rugsėjis; paskelbta 2026‑10‑09) | ober-haus.com/research/lithuanian-apartment-price-index-september-2026 |
| Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas (PSBKI) | To paties būsto pakartotinių pardavimų kainų pokytis; indeksas be €/m² reikšmės | kas mėnesį | savivaldybės | Lietuva +19,20 %, Vilniaus m. sav. +14,74 % per metus (2026 m. rugpjūtis; atnaujinta 2026‑09‑10) | lb.lt/lt/pasikartojanciu-sandoriu-busto-kainu-indeksas |
| Būsto kainų indeksas (BKI), Valstybės duomenų agentūra pagal Registrų centro sandorių duomenis | Faktinių būsto pirkimo sandorių kainų pokytis (2015 = 100) | kas ketvirtį | visa Lietuva | +14,3 % per metus (2026 m. II ketvirtis; Eurostato skelbimas 2026‑10‑01) | Eurostat (euro indikatoriai, 2026‑10‑01) |
| kur Gandrai? skelbimų mediana | Aktyvių butų skelbimų prašomos kainos, mediana, be dublių tarp portalų | duomenys renkami kasnakt | Vilnius ir Vilniaus r. sav. | Vilnius 3 927 €/m² (2026-10-25, n = 4 440 skelbimai su €/m²) | kurgandrai.lt/miestai/vilnius |
Rodikliai matuoja skirtingus dalykus, todėl tiesiogiai nepalyginami. Šaltiniai ir publikavimo datos nurodyti straipsnio pabaigoje.
Ką matuoja kiekvienas rodiklis?
Ober-Haus OHBI skelbia kiekvieną mėnesį, apima penkis didmiesčius ir rodo vidutinę kvadratinio metro kainą bei jos pokytį. Pagal Ober-Haus metodiką rodiklis skaičiuojamas pagal bendrovės duomenų bazes, valstybės institucijų ir privačių subjektų duomenis, o butų grupės sveriamos pagal pasiūlą, sandorių skaičių ir butų savybes (plotą, amžių, įrengimą). Ar tai prašomos, ar sandorių kainos, metodikoje nenurodyta.
Lietuvos banko pasikartojančių sandorių indeksas (PSBKI) lygina to paties būsto kainą, kai jis parduotas bent du kartus. Mėnesio indeksas naudoja ataskaitinio ir dviejų ankstesnių mėnesių sandorius. Jis rodo kainų kitimą, o kvadratinio metro kainos nenurodo, todėl pagal jį negalima pasakyti, kiek kainuoja kvadratinis metras.
Būsto kainų indeksas (BKI) skaičiuojamas iš Registrų centro Nekilnojamojo turto registro ir Sandorių duomenų bazių. Jame įtraukti namų ūkių būsto pirkimo sandoriai, išskiriant naujus ir esamus būstus; indeksas skelbiamas kas ketvirtį, bazė 2015 = 100.
kur Gandrai? mediana skaičiuojama iš aktyvių skelbimų prašomų kainų. Ji parodo, ko šiandien prašo pardavėjai; sandorių kainų joje nėra.
Kodėl mūsų mediana didesnė
Ober-Haus Vilniuje 2026 m. rugsėjį nurodo 3 197 €/m², o mūsų Vilniaus butų mediana 2026-10-25 – 3 927 €/m². Skirtumas – 730 €/m², apie 23 % daugiau. Kaune mūsų mediana 2 800 €/m², OHBI – 2 339 €/m² (apie 20 % daugiau), Klaipėdoje 2 371 €/m² prieš 2 103 €/m² (apie 13 % daugiau). Palyginimas apytikslis: OHBI skelbtas už rugsėjį, mūsų duomenys – 2026 m. spalio 25 d. momentinis vaizdas. Skirtumą lemia trys priežastys.
1. Prašomos kainos. Mūsų skaičius sudarytas iš skelbimų, o skelbime nurodoma pardavėjo prašoma kaina, kuri sandorio metu gali būti derinama. Sandorių kainų mes neturime ir jų nerodome. OHBI metodika kainų rūšies neįvardija, todėl šios priežasties dydžio negalime išmatuoti.
2. Naujos statybos butai. Iš 2 189 Vilniaus butų skelbimų, kuriems turime NTR statybos metus, 528 (24 %) pastatyti 2010 m. ar vėliau; jų mediana 4 839 €/m² (apie 51 % daugiau nei OHBI). 1945–1990 m. statybos butų mediana (n = 993) – 3 405 €/m² (apie 7 % daugiau nei OHBI). Statybos metai kainą keičia stipriai, todėl skirtingo amžiaus butų mišinys keičia ir bendrą medianą.
3. Kaip sudaromas „Vilnius“. Mūsų Vilniaus mediana apima Vilniaus miesto ir Vilniaus rajono savivaldybes ir nėra sverta pagal sandorių skaičių ar rajoną. OHBI sveria butus pagal miesto rajonus, amžių ir plotą. Šios priežasties dydžio nematavome, nes miesto be rajono savivaldybės medianos šiam straipsniui neskaičiavome.
Vilniaus butų mediana pagal statybos metus ir OHBI
| Rodiklis | €/m² | Skirtumas nuo OHBI | Skelbimų |
|---|---|---|---|
| Visi aktyvūs butų skelbimai (2026-10-25) | 3 927 | +23 % | 4 440 |
| NTR statyti iki 1945 m. | 4 797 | +50 % | 281 |
| NTR statyti 1945–1990 m. | 3 405 | +7 % | 993 |
| NTR statyti 1991–2009 m. | 3 781 | +18 % | 387 |
| NTR statyti 2010 m. ir vėliau | 4 839 | +51 % | 528 |
| Ober-Haus OHBI, Vilnius (2026 m. rugsėjis) | 3 197 | – | – |
Mediana skaičiuojama butams, kurių kvadratinio metro kaina 300–12 000 €. Skirtumas apvalintas iki sveikų procentų. Statybos metai – iš Nekilnojamojo turto registro (NTR); eilutė be skaičių – per mažai skelbimų su žinomais statybos metais.
Kurį rodiklį kam naudoti
- Kiek šiandien prašoma už panašų butą tame pačiame mieste: skelbimų mediana (kur Gandrai? miestų puslapiai).
- Kaip keičiasi kainos laikui bėgant: PSBKI arba BKI, nes jie palygina sandorių kainas laikotarpiais.
- Vidutinis eurų už kvadratinį metrą lygis didmiesčiuose: OHBI, žinant, kad jo kainų rūšis metodikoje neįvardyta.
- Konkretaus buto kaina: lyginti su panašiais butais pagal plotą, statybos metus ir rajoną.
Susiję gidai ir puslapiai
- Butų kainos Lietuvoje 2026 – medianos pagal miestą ir rajoną
- Butų kainos Vilniuje – mediana, rajonai ir gatvės
- Butų kainos Kaune
- Butų kainos Klaipėdoje
- Nauji ar seni butai: kainos pagal statybos metus
- Kaip skaičiuojame kainas – medianos, imtis ir šaltiniai
- Kaip patikrinti, ar buto kaina teisinga
Dažni klausimai
Kodėl Ober-Haus Vilniuje rodo 3 197 €/m², o jūsų mediana 3 927 €/m²?
Tai skirtingi rodikliai. Ober-Haus OHBI (2026 m. rugsėjis) yra svertinis penkių didmiesčių butų kainų rodiklis, kurio metodika kainų rūšies nenurodo. Mūsų skaičius – aktyvių skelbimų prašomų kainų mediana 2026-10-25 (n = 4 440 skelbimai su €/m²), apie 23 % daugiau. Dalį skirtumo paaiškina naujesnės statybos butai: pastatytų 2010 m. ir vėliau mediana 4 839 €/m², 1945–1990 m. – 3 405 €/m².
Kas yra OHBI?
OHBI – Ober-Haus Lietuvos butų kainų indeksas. Jis skelbiamas kas mėnesį ir apima Vilnių, Kauną, Klaipėdą, Šiaulius ir Panevėžį. 2026 m. rugsėjį penkių didmiesčių indeksas pakilo 1,2 % per mėnesį ir 13,7 % per metus; Vilniuje vidutinė kaina siekė 3 197 €/m².
Kuo Lietuvos banko pasikartojančių sandorių indeksas skiriasi nuo OHBI?
PSBKI lygina to paties būsto kainą, kai jis parduotas bent du kartus, ir rodo tik kainų pokytį, kvadratinio metro kainos nenurodo. Pagal jį 2026 m. rugpjūtį kainos per metus visoje Lietuvoje išaugo 19,20 %, Vilniaus miesto savivaldybėje – 14,74 %. OHBI rodo vidutinę kvadratinio metro kainą penkiuose miestuose.
Ar skelbimų kainos aukštesnės už sandorių kainas?
Skelbime nurodoma prašoma kaina, o sandorio kaina sutariama su pirkėju, todėl šie dydžiai nesutampa. Mes matome tik skelbimų kainas, o sandorių kainas registruoja Registrų centras. Kiek tiksliai jos skiriasi, mūsų duomenimis nustatyti negalime.
Kokius duomenis naudoja oficialus būsto kainų indeksas?
Būsto kainų indeksas (BKI) skaičiuojamas iš Registrų centro Nekilnojamojo turto registro ir Sandorių duomenų bazių, skelbiamas kas ketvirtį, bazė 2015 = 100. Eurostato duomenimis, 2026 m. II ketvirtį Lietuvoje būsto kainos per metus išaugo 14,3 %.
Kuriuo skaičiumi remtis, vertinant konkretų butą?
Miesto vidurkio nepakanka. Rajono mediana yra atskaitos taškas, tikslesnis palyginimas – su panašiais tos pačios vietos, statybos metų ir ploto butais. Statybos metai kainą keičia stipriai: Vilniuje 2010 m. ir naujesnių butų mediana yra 4 839 €/m², 1945–1990 m. statybos – 3 405 €/m².
Šaltiniai
- kur Gandrai? skelbimų bazė (aruodas.lt, domoplius.lt, skelbiu.lt, kampas.lt, alio.lt), aktyvūs butų skelbimai
- Ober-Haus Lithuanian apartment price index (OHBI), 2026 m. rugsėjis, paskelbta 2026‑10‑09 (PDF su metodika)
- Ober-Haus: Lithuanian Apartment Price Index, September 2026
- Lietuvos bankas: pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas (2026 m. rugpjūtis, atnaujinta 2026‑09‑10)
- Valstybės duomenų agentūra: Būsto kainų indeksas (BKI) – metodika
- Eurostat: euro indikatorių pranešimas apie būsto kainas, 2026 m. II ketvirtis (2026‑10‑01)
Dabar patikrink konkretų būstą
Rinkos mediana — tik atskaitos taškas. Įklijuok skelbimo nuorodą ir pamatyk, ar kaina teisinga.
Cituoti kaip: kur Gandrai?, „Kodėl būsto kainų indeksai rodo skirtingas kainas?“, kurgandrai.lt/gidas/busto-kainu-indeksai-lietuvoje, duomenys 2026-10-25.