Kaip pirkti butą iš varžytinių? Kaina, rizikos ir žingsniai

Svarbiausia

• evarzytynes.lt yra vienintelis oficialus varžytynių ir aukcionų portalas Lietuvoje, jį administruoja VĮ Registrų centras.
• Pirmosiose varžytynėse pradinė kaina – 80 % turto vertinimo, antrosiose – 60 %. Tai pradinė, o ne galutinė kaina – varžantis ji gali pakilti.
• Dalyvavimas kainuoja 10 % pradinės kainos garantinį įnašą, kuris grąžinamas, jei nelaimi.
• Buto apžiūra prieš pirkimą dažnai ribota arba neįmanoma – pirkimas vyksta „kaip yra“, be teisės į pretenzijas dėl būklės.
• Jei bute tebegyvena buvęs savininkas ar nuomininkas, iškeldinimą per teismą turi inicijuoti pats naujas savininkas – tai gali užtrukti nuo pusmečio iki pusantrų metų.
• Paskola teisiškai galima nuo 2019 m., bet bankai tokį pirkimą finansuoja nenoriai – dauguma perka grynaisiais. Likutį reikia sumokėti per 30 dienų nuo varžytynių pabaigos.
• Buvęs savininkas gali ginčyti pardavimo aktą teisme iki metų nuo sandorio – nedidelė, bet reali rizika net ir sumokėjus visą kainą.

Kaip pirkti butą varžytinėse: žingsniai nuo registracijos iki nuosavybės

1. 1

   Susirask ir įsivertink turtą evarzytynes.lt

   Portale antstoliai, bankroto ir restruktūrizavimo administratoriai, Turto bankas ir savivaldybės skelbia parduodamą turtą su pradine kaina, garantinio įnašo dydžiu, varžytinių trukme ir sąlygomis.

   Jei tas pats butas anksčiau ar vėliau atsiranda ir įprastame portale – administratoriai kartais perskelbia neparduotą turtą aruodas.lt ar skelbiu.lt – pagal tą nuorodą kur Gandrai? parodys kainos istoriją ir NTR duomenis.

2. 2

   Patikrink turtą tiek, kiek įmanoma

   Apžiūrėti galima tik antstolio nustatytu laiku, o jei bute gyvena buvęs savininkas, jis gali neįsileisti – tuomet neturėsi net nuotraukų iš vidaus. Skelbimas be interiero nuotraukų – ženklas, kad apžiūros galimybės ribotos arba jų nebuvo iš viso.

3. 3

   Nustatyk savo maksimalią kainą – ne aukciono pradinę

   80 % ar 60 % vertinimo yra starto, ne pabaigos kaina – varžantis dažnai pakyla. Palygink ją su panašių to paties rajono butų kainomis ir pridėk atsargą galimam remontui ar iškeldinimo išlaidoms.

   kur Gandrai? rajonų ir miestų puslapiuose matai rajono medianinę kv. m kainą – atskaitos tašką, nuo kurio skaičiuoti, ar aukciono pradinė kaina iš tiesų pigesnė, ar tik atrodo pigesnė.

4. 4

   Užsiregistruok ir sumokėk 10 % dalyvio (garantinio) įnašą

   Registruojiesi per e. bankininkystę arba elektroninį parašą, patvirtini, kad supranti varžytinių tvarką, ir iki registracijos sumoki 10 % nuo pradinės kainos į nurodytą sąskaitą. Jei laimi – įnašas įskaitomas į kainą; jei ne – grąžinamas ne vėliau kaip kitą darbo dieną (atskaičius banko mokesčius).

5. 5

   Dalyvauk varžytinėse: rankinis arba automatinis kainos kėlimas

   Gali kelti kainą rankiniu būdu (minimalus žingsnis priklauso nuo kainos) arba nustatyti automatinį kainos kėlimą su savo maksimalia riba. Buto varžytynės trunka 30 dienų nuo paskelbimo (CPK 713 str. 4 d.), o kiekvienas paskutinės minutės pasiūlymas jas automatiškai pratęsia dar 5 minutėms.

6. 6

   Laimėjus – sumokėk likutį per 30 dienų

   Organizatorius apie laimėjimą praneša per 1 darbo dieną. Likusią kainą reikia sumokėti per 10 dienų (kai kaina neviršija 3 000 €) arba per 30 dienų (kai viršija – butams praktiškai visada) nuo varžytynių pabaigos (CPK 716 str. 2 d.). Sumokėjus bent pusę sumos, antstolis terminą gali raštu pratęsti iki pusės pradinio termino – finansavimą vis tiek verta turėti suderintą iš anksto.

7. 7

   Aktas, nuosavybės perėjimas ir registracija

   Turto pardavimo aktą antstolis surašo per 3 darbo dienas nuo pilno apmokėjimo, bet ne anksčiau kaip po 20 dienų nuo varžytinių pabaigos – šis laikotarpis skirtas skundų dėl antstolio veiksmų terminui pasibaigti. Nuosavybė pereina pasirašius aktą (reikalingas vizitas pas antstolį), toliau – įprasta registracija Registrų centre.

Kokia buto pradinė kaina varžytinėse ir kaip ji nustatoma?

Turtą įvertina antstolis; jei skolininkas ar hipotekos bankas su vertinimu nesutinka, gali būti kviečiamas nepriklausomas ekspertas. Pirmosiose varžytynėse pradinė kaina lygi 80 % šio įvertinimo (CPK 718 str.). Jei per pirmąsias varžytines turtas neparduodamas, skelbiamos antrosios, kuriose pradinė kaina krenta iki 60 % to paties įvertinimo (CPK 722 str.).

Svarbu: tai starto kaina, ne garantuota pabaigos kaina – dėl populiaresnių objektų varžantis kaina gali priartėti prie rinkos vertės ar net ją viršyti. Jei antrosios varžytynės taip pat neįvyksta, skolininkas gali pats pasiūlyti pirkėją už kainą, ne mažesnę nei turto arešto akte nurodyta vertė – tai reiškia, kad dalis tokio turto galiausiai parduodama ne per evarzytynes.lt, o susitarus tiesiogiai, ir kartais atsiranda kaip įprastas skelbimas aruodas.lt ar panašiuose portaluose.

Varžytinių kainos ir įnašo santrauka

Didžiausios rizikos, kurių nebūna įprastame buto pirkime

Ribota apžiūra. Formaliai butą galima apžiūrėti antstolio nustatytu laiku, tačiau nemažai savininkų neįsileidžia nei antstolio, nei vertintojo – tokiu atveju skelbime nebus net interjero nuotraukų. Pirkimas vyksta „kaip yra“: skirtingai nei įprastame sandoryje, čia nėra pardavėjo, iš kurio vėliau būtų galima reikalauti atsakomybės už paslėptus trūkumus.

Neišsikėlę gyventojai. Antstolis skelbime nurodo, ar bute kas nors gyvena, tačiau jei buvęs savininkas ar nuomininkas atsisako išsikelti geranoriškai, iškeldinimą per teismą turi inicijuoti pats naujas savininkas – tai atskiras procesas nuo paties turto įsigijimo. Teisininkų vertinimu, nesudėtinga byla pirmoje instancijoje trunka apie pusmetį, o ginčijama – nuo pusmečio iki pusantrų metų ir ilgiau. Nepilnamečiai vaikai šeimoje iškeldinimo neblokuoja, bet apie tai informuojama vaiko teisių apsauga, ir teismai būna atsargesni.

Skolos dažniausiai nepereina, bet verta patikrinti. Pagal teismų praktiką, bendrijos (DNSB) ir komunalinės skolos, susidariusios iki pardavimo, lieka buvusiam savininkui ir automatiškai nepereina pirkėjui, jei tai aiškiai nenurodyta perdavimo akte. Kadangi tai priverstinis, o ne draugiškas sandoris, patikrinti raštu verta patiems, o ne pasikliauti prielaida.

Vienerių metų ginčo langas. Net sumokėjus visą kainą ir pasirašius aktą, buvęs savininkas ar kitas suinteresuotas asmuo turi teisę per vienerius metus nuo akto surašymo kreiptis į teismą dėl varžytinių akto pripažinimo negaliojančiu (CPK 602 str. 3 d.) – pvz., dėl procedūrinių pažeidimų ar akivaizdžiai per žemos kainos. Tai kitas terminas nei 20 dienų (ne vėliau kaip per 90 dienų) skundui dėl paties antstolio veiksmų – būtent dėl šio trumpesnio termino ir egzistuoja 20 dienų laukimas prieš surašant pardavimo aktą.

PVM – aktualu daugiausia perkant iš įmonės. Jei skolininkas yra bankrutuojanti įmonė, taikomas atvirkštinis PVM – pirkėjas pats apskaičiuoja ir sumoka PVM valstybei, o įprasto atskaitos mechanizmo nėra. Perkant butą iš privataus asmens skolininko (dažniausias atvejis butų varžytinėse) PVM klausimas paprastai nekyla – tai aktualiau perkant komercinį ar įmonei priklausantį turtą.

Ar galima pirkti su būsto paskola?

Teisiškai – taip, nuo 2019 m. liepos, pakeitus Civilinio proceso kodeksą, finansavimas paskola varžytinėse tapo galimas. Praktiškai tai lieka sudėtinga: ne visi bankai apskritai finansuoja tokį pirkimą, sprendimas priklauso nuo konkretaus turto, jo įkeitimo statuso ir jūsų finansinės padėties.

Didžiausia praktinė kliūtis – banko rizikos vertinimas, o ne vien terminai. Butams likutį reikia sumokėti per 30 dienų nuo varžytynių pabaigos (CPK 716 str.), o antstolis banko prašymu per 3 darbo dienas išduoda pažymą apie teisę įsigyti turtą – šis mechanizmas ir skirtas pirkimui su paskola. Vis dėlto bankai nenoriai skolina būstui, kurio negalima apžiūrėti ir kurio pardavimo aktas dar gali būti ginčijamas, todėl finansavimą (bent principinį banko pritarimą) būtina turėti dar prieš registruojantis dalyviu. Praktikoje dauguma vis tiek perka grynaisiais.

Susiję ištekliai kainai įvertinti

• Butų kainos Vilniuje — rajonų medianinė kaina, su kuria lyginti aukciono pradinę kainą
• Butų kainos Kaune
• Rajonų kainų palyginimas — palygink kelis rajonus vienu metu
• Gatvių kainos — konkrečios gatvės kv. m kaina
• Kiek kainuoja pirkti butą — visos pirkimo išlaidos ir mokesčiai
• Kaip derėtis dėl buto kainos