Preliminarioji sutartis: ką įrašyti ir ko vengti

Svarbiausia

• Viską, dėl ko susitarei žodžiu (baldai, remontas, išsikraustymo data), įrašyk į tekstą.
• Sumą, sumokėtą prieš notarą, vadink avansu ir aprašyk, kas su ja nutinka kiekvienu atveju. Rankpinigiais preliminariosios sutarties užtikrinti negalima (Civilinio kodekso 6.98 str.).
• Jei imi paskolą, įrašyk sąlygas dėl banko atsisakymo ir žemo vertinimo. Pardavėjas gali su jomis nesutikti.
• Adresą, plotą ir unikalų numerį perkelk iš NTR išrašo; skelbimo duomenys kartais skiriasi nuo registro.
• Kainą derėk iki pasirašymo, avansą mokėk tik po pasirašymo.

Ką turi nurodyti sutartis

• Šalis: vardai, pavardės, asmens kodai, kontaktai. Patikrink NTR išraše, ar pasirašo visi savininkai. Jei butas yra sutuoktinių bendroji jungtinė nuosavybė, notaras sandorį tvirtina, kai jį sudaro abu sutuoktiniai arba yra kito sutuoktinio įgaliojimas ar sutikimas (jo formą nurodo notaras) (Notariato įstatymo 46 str. 2 d.). Jei už savininką pasirašo atstovas, prie sutarties pridedamas įgaliojimas.
• Butą: adresą, unikalų numerį, plotą ir aukštą pagal NTR išrašą, taip pat priklausinius (sandėliuką, parkingo vietą, žemės dalį).
• Kainą skaičiais ir žodžiais.
• Avansą: sumą, mokėjimo datą (po abiejų Šalių parašų), Pardavėjo sąskaitos IBAN ir mokėjimo paskirtį su sutarties data, adresu ir buto numeriu.
• Pagrindinės sutarties pasirašymo pas notarą terminą (data arba „iki [įrašykite]“) ir tai, kas nutinka praleidus terminą.
• Atsiskaitymo tvarką: kiek savų lėšų, kiek banko paskolos, kada ir kam pinigai pervedami.
• Kas moka notarui. Notaro atlyginimą sumoka sutarties šalys, kaip susitarė; susitarimą įrašyk čia.
• Kas lieka bute: baldų ir technikos sąrašas.
• Perdavimą: datą, skaitiklių rodmenis, raktus ir kodus, išsikraustymo terminą ir tai, kas apmoka komunalines paslaugas iki perdavimo.
• Pardavėjo patvirtinimus: jis yra savininkas, butas neapsunkintas trečiųjų asmenų teisėmis, o skolas ir mokesčius jis sutvarko.
• Pasekmes, jei kuri nors šalis pagrindinės sutarties nesudaro: avansas ir netesybos. Aiškiai per dideles netesybas teismas gali sumažinti (Civilinio kodekso 6.73 str.).
• Priedus: šviežią NTR išrašą, kadastro bylą ar planą, nuotraukas, įgaliojimą (jei pasirašo atstovas).

Sąlygų idėjos

• Visos toliau pateiktos sąlygos yra pasiūlymai derėtis: Pardavėjas gali nesutikti jų įtraukti. Laukai [įrašykite] užpildomi pagal Šalių susitarimą.
• Banko atsisakymas: „Jei per [įrašykite] kalendorinių dienų nuo šios sutarties pasirašymo bent [įrašykite] bankai ar kitos kredito įstaigos, kurioms Pirkėjas sąžiningai pateikė paraiškas ne mažesnei nei [įrašykite] € paskolai (6 punkte nurodyta paskolos dalis) ir visus prašomus dokumentus, raštu (įskaitant elektroniniu paštu gautą banko atsakymą) atsisako suteikti Pirkėjui būsto paskolą šiam butui įsigyti arba pasiūlo mažesnę paskolą nei ši suma, ir atsakyme nurodo objektyvią priežastį (pavyzdžiui, viršijama leistina įmokos ir pajamų riba, nepakankama kredito istorija ar per maža buto vertė), Pirkėjas per [įrašykite] darbo dienų nuo paskutinio atsakymo gavimo pateikia Pardavėjui atsakymų kopijas ir raštišką pranešimą apie sutarties nutraukimą. Sutartis laikoma nutraukta nuo to pranešimo gavimo dienos, be netesybų, o Pardavėjas per [įrašykite] darbo dienų grąžina visą avansą į Pirkėjo nurodytą sąskaitą.“
• Žemas vertinimas: „Pirkėjas pasirenka turto vertintoją, kurio ataskaitą priima Pirkėjo bankas, o Pardavėjas leidžia vertintojui apžiūrėti butą. Vertinimo išlaidas apmoka [įrašykite]. Jei ataskaitoje nustatyta buto vertė yra mažesnė už šioje sutartyje nurodytą kainą daugiau kaip [įrašykite] %, Pirkėjas pateikia Pardavėjui ataskaitos kopiją, o Šalys per [įrašykite] darbo dienų nuo jos pateikimo derasi dėl kainos. Nesusitarus, Pirkėjas per [įrašykite] darbo dienų nuo derybų termino pabaigos gali raštu pranešti apie sutarties nutraukimą be netesybų, o avansas grąžinamas per [įrašykite] darbo dienų.“
• Skolos ir suvaržymai: „Iki pagrindinės sutarties pasirašymo Pardavėjas pasirūpina, kad būtų išregistruoti visi areštai, hipotekos ir kiti buto suvaržymai, išskyrus [įrašykite], ir pateikia namo administratoriaus pažymą, kad butui nėra mokesčių ir įmokų skolų. Pažyma turi būti išduota ne anksčiau kaip prieš [įrašykite] dienų iki pagrindinės sutarties pasirašymo dienos. Pasirašant pagrindinę sutartį Pardavėjas notarui pateikia nuosavybės dokumentą, kadastro bylą, banko sutikimą (jei butas įkeistas) ir kitus notaro prašomus dokumentus. Jei Pardavėjas to nepadaro iki pagrindinės sutarties pasirašymo termino, Pirkėjas gali nutraukti sutartį, o avansas grąžinamas per [įrašykite] darbo dienų.“
• Termino pratęsimas: „Jei pagrindinės sutarties negalima pasirašyti iki [įrašykite] dėl banko ar Registrų centro vėlavimo, nepriklausančio nuo Pirkėjo, terminas pratęsiamas [įrašykite] darbo dienų, jei Pirkėjas apie tai raštu praneša iki termino pabaigos.“
• Buto būklė: „Iki perdavimo Pardavėjas nekeičia buto būklės ir nepašalina 7 punkte nurodytų daiktų. Prieš galutinį atsiskaitymą Pardavėjas atlieka šiuos darbus: [įrašykite]. Perdavimas įforminamas priėmimo-perdavimo aktu, pasirašomu [įrašykite]; akte nurodomi buto būklė, skaitiklių rodmenys, perduodami raktai, nuotolinio valdymo pulteliai ir kodai. Pastebėti trūkumai pašalinami iki akto pasirašymo arba jame užfiksuojamas jų pašalinimo terminas.“
• Netesybos: „Jei dėl priežasčių, už kurias atsako Pardavėjas, pagrindinė sutartis nesudaroma iki 5 punkte nurodyto termino (jei jis pratęstas, iki pratęsto termino) arba Pirkėjas nutraukia sutartį pagal sąlygą „Skolos ir suvaržymai“, Pardavėjas grąžina visą avansą ir sumoka Pirkėjui [įrašykite] € netesybų. Jei dėl priežasčių, už kurias atsako Pirkėjas, pagrindinė sutartis nesudaroma iki to paties termino, Pardavėjas išskaito [įrašykite] € netesybų iš avanso, o likusią avanso dalį (jei tokia lieka) grąžina per [įrašykite] darbo dienų. Netesybos netaikomos, kai sutartis nutraukiama pagal sąlygas „Banko atsisakymas“ ar „Žemas vertinimas“, taip pat kai terminas pratęsiamas pagal sąlygą „Termino pratęsimas“. Nuostoliai, viršijantys netesybų sumą, nereikalaujami, išskyrus tyčinio pažeidimo atvejus.“

Ką reiškia kiekviena sąlyga

1. 1

   Prieš pradedant

   Sutartis sudaroma raštu, o žodiniai pažadai joje neatsispindi. Viskas, dėl ko susitarei (baldai, remontas, išsikraustymo data), turi būti tekste. Privati rašytinė forma preliminariajai sutarčiai įprasta. Pagrindinę sutartį vėliau tvirtina notaras.

2. 2

   Sudarymo vieta ir data

   Nuo šios datos skaičiuojami terminai. Įrašyk dieną, kai sutartį pasirašo abi pusės.

3. 3

   1. Šalys

   Pasirašyk tik su tikru savininku. NTR išraše pažiūrėk, kiek savininkų yra: jei du, pasirašo abu. Jei už savininką pasirašo kitas žmogus, reikia notaro patvirtinto įgaliojimo, kurio kopija pridedama prie sutarties. Jei butas sutuoktinių bendras, notaras vėliau paklaus apie abiejų sutikimą.

4. 4

   2. Butas

   Duomenis imk iš NTR išrašo. Skelbime pasitaiko ploto, aukšto ar unikalaus numerio klaidų. Jei kartu perki sandėliuką, parkingo vietą ar žemės dalį, įrašyk juos čia. Kitaip jie lieka už sutarties ribų.

5. 5

   3. Kaina

   Rašyk skaičiais ir žodžiais, kad vieno nulio klaida netaptų ginču. Nuo šios kainos skaičiuojama ir paskola. Skelbimo kaina yra tik informacija. Kainą išsiderėk prieš pasirašant, nes pasirašius kaina jau užfiksuota.

6. 6

   4. Avansas

   Avansas yra pirmoji kainos dalis. Sutartyje vartok žodį „avansas“: rankpinigiais preliminariosios sutarties užtikrinti negalima (Civilinio kodekso 6.98 str.). Dydį aptark su pardavėju. Įstatymas jo nenustato; rinkos praktikoje dažniausiai prašoma maždaug 5–10 % kainos. Didesnis avansas pardavėją ramina, o tau didina riziką, todėl tada labiau reikia banko ir vertinimo sąlygų. Mokėk tik po to, kai sutartį pasirašė abi pusės. Mokėk bankiniu pavedimu į sutartyje nurodytą pardavėjo sąskaitą. Paskirtyje įrašyk sutarties datą, adresą ir buto numerį, o pavedimo kopiją pasilik: jos prireiks pas notarą. Grynais geriau nemokėti. Jei vis tiek mokėsi grynais, pasirašyk aktą su suma, data ir gavėju. Be rašytinės sąlygos dėl avanso grąžinimo lengvai kyla ginčas, todėl aiškiai užrašyk, kada jis grąžinamas. Kas nutinka avansui, kai sandoris žlunga, aprašoma 9 punkte ir sąlygose.

7. 7

   5. Pagrindinė sutartis ir terminas

   Terminas turi būti realus. Dažniausiai pagrindinė sutartis pasirašoma po 2–8 savaičių nuo preliminariosios: per tiek spėja įvykti vertinimas, dokumentų rinkimas ir banko sprendimas (pats sprendimas dažnai užtrunka vos kelias dienas, visas paskolos procesas ilgiau; pasitikslink savo banke). Per trumpas terminas verčia prašyti pratęsimo, per ilgas nepatinka pardavėjui. Įrašyk, kas bus praleidus terminą, kitaip vėliau ginčysiesi. Notarą ar miestą įrašyk, jei jau žinai; tai neprivaloma.

8. 8

   6. Atsiskaitymas

   Surašyk visą kainą: kiek savų lėšų, kiek paskolos ir kada kas mokama. Skaičiai turi sutapti su kaina. Likusią savų lėšų dalį daugelis moka notaro dieną arba per kelias darbo dienas po jos. Sutark dėl vieno varianto ir įrašyk. Paskolą perveda pats bankas, tu tų pinigų nematai. Terminą sužinosi iš banko. Jei pardavėjo butas įkeistas, dalis pinigų gali keliauti jo bankui; tai bus notarinėje sutartyje. Prieš didelį pavedimą pasitikrink banko dienos limitą. Susitark su pardavėju, kas moka notaro ir registravimo išlaidas, ir užrašyk. Pakvitavimą (galutinio atsiskaitymo patvirtinimą) taip pat aptark iš anksto.

9. 9

   7. Perdavimas

   Raktai ir atsakomybė už butą pereina perdavimo dieną. Surašyk, kas lieka: virtuvės baldai, kaitlentė, orkaitė, indaplovė, spintos. Daiktus vadink konkrečiai, nes „baldai“ kiekvienam reiškia ką kita. Komunalines iki perdavimo moka pardavėjas. Riba nustatoma pagal skaitiklių rodmenis perdavimo akte. Perdavimo terminas nebūtinai sutampa su notaro diena: įrašyk konkrečią datą arba terminą nuo to momento, kai pardavėjas gauna visus pinigus. Kiek ko perduodama (raktų komplektai, prieigos priemonės), surašyk akte.

10. 10

    8. Pardavėjo patvirtinimai

    Čia pardavėjas raštu patvirtina, kad yra savininkas, kad niekas kitas neturi teisių į butą ir kad skolas sutvarkys. Jei vėliau paaiškėja kitaip, turi rašytinį pagrindą reikalauti pataisymo. Vien pardavėjo žodžio nepakanka: skolas ir areštus patikrink NTR išraše ir administratoriaus pažymoje, o jei butas įkeistas, paklausk, kokia suma ir kam bus pervesta notaro dieną.

11. 11

    9. Jei pagrindinės sutarties nesudaroma

    Be rašytinės taisyklės neaišku, kas ką grąžina. Aprašyk atskirai pagal tai, kieno kaltė, ir įvardink sumas. Šis punktas galioja ir be sąlygos „Netesybos“; ta sąlyga jį papildo. Aiškiai per dideles netesybas teismas gali sumažinti (Civilinio kodekso 6.73 str.).

12. 12

    Sąlyga: banko atsisakymas

    Svarbiausia pirkėjo sąlyga, jei perki su paskola. Be jos, jei bankas atsisako, neaišku, kas atsakingas, ir dėl avanso lengvai kyla ginčas. Dažnai susitariama dėl dviejų ar trijų bankų: kuo daugiau paraiškų, tuo labiau pardavėjas tiki, kad paskolos ieškojai rimtai. Atsisakymą užfiksuok raštu (tinka ir banko el. laiškas) ir paprašyk nurodyti priežastį, pavyzdžiui, per didelė įmoka palyginti su pajamomis, kredito istorija ar per maža buto vertė. Sąlyga apima ir dalinį pasiūlymą: bankas siūlo mažiau, nei tau reikia. Paraiškas pateik iš karto ir su pilnais dokumentais. Taip pardavėjas nemato pretekstų abejoti. Jei pardavėjas leidžia įtraukti tik vieną sąlygą, o skolinsiesi didžiąją kainos dalį, rinkis šią su daliniu pasiūlymu („siūlo mažiau, nei reikia“): ji apima ir per žemą vertinimą, nes mažesnė vertė sumažina paskolą.

13. 13

    Sąlyga: žemas vertinimas

    Bankas skolina pagal vertintojo nustatytą vertę. Jei vertė mažesnė už kainą, paskola mažesnė, o skirtumą teks dengti savomis lėšomis. Nuokrypį geriau rašyti procentais, nes taip aiškiau abiem pusėms. Eurų sumą gali nurodyti skliausteliuose. Dydis yra derybų klausimas, jokio standarto nėra. Vertintojas turi būti toks, kurio ataskaitą priima tavo bankas. Tada ta pati ataskaita tinka ir paskolai, ir sąlygai. Pardavėjas turi leisti vertintojui apžiūrėti butą. Gali vertinti ir prieš pasirašant, tada žinosi rinkos vertę. Bet iki parašų pardavėjas niekuo nesaistomas, o vertinimą apmoki pats, net jei sandoris neįvyks (paprasto buto vertinimas kainuoja maždaug 180–255 €). Vertinimas po pasirašymo, kartu su šia sąlyga, tokios rizikos nekelia. Dažniausias pardavėjo prieštaravimas: nenori, kad vienas vertintojas nulemtų sandorį. Pasiūlyk trumpesnį kainos derybų terminą arba didesnį leidžiamą nuokrypį. Jei banko sąlygoje įrašytas dalinis pasiūlymas, ji iš dalies apima ir žemo vertinimo riziką.

14. 14

    Sąlyga: skolos ir suvaržymai

    Butas neturi pereiti su kito žmogaus skola ar areštu. Reikalauk, kad pardavėjas pateiktų namo administratoriaus pažymą apie skolų nebuvimą, o NTR išraše būtų matyti, ar yra areštų. Seniai išduota pažyma nieko nereiškia, todėl nurodyk, kiek dienų ji gali būti sena (pavyzdžiui, ne senesnė nei 14 dienų). Jei butas įkeistas pardavėjo bankui, atskirai užrašyk, kaip hipoteka bus išregistruota atsiskaitymo dieną. Pardavėjas notarui paprastai pateikia nuosavybės dokumentą, banko sutikimą ir kadastro bylą.

15. 15

    Sąlyga: termino pratęsimas

    Bankai ir Registrų centras kartais vėluoja. Pratęsimą užrašyk iš anksto, kad nereikėtų derėtis paskutinę dieną. Apie pratęsimą pranešk raštu iki termino pabaigos. Pardavėjas dažniausiai sutinka, kai mato, kad vėlavimas nėra tavo kaltė.

16. 16

    Sąlyga: buto būklė ir perdavimo aktas

    Čia užrašyk viską, dėl ko derėjaisi: pakeisti sugedusį maišytuvą ar spyną, sutvarkyti nesandarų langą, pašalinti drėgmės pėdsakus, išvežti šiukšles ir pardavėjo daiktus iš sandėliuko. Žodinius pažadus vėliau sunku įrodyti. Darbų terminą susiek su galutiniu atsiskaitymu: kol dalis pinigų dar neišmokėta, turi svertą. Perdavimo aktas nebūtinas, bet praktikoje jis užfiksuoja datą, būklę ir rodmenis. Pasirašyk du egzempliorius. Jei matai trūkumų, aktą pasirašyk tik kai jie sutvarkyti arba akte surašytas jų pašalinimo terminas.

17. 17

    Sąlyga: netesybos

    Čia sutari, kiek kainuoja atsisakymas. Sumos priklauso tik nuo tavo ir pardavėjo susitarimo. Pavyzdyje sumos tik iliustruoja, kaip užrašyti skaičius. Aiškiai per dideles netesybas teismas gali sumažinti (Civilinio kodekso 6.73 str.). Išimtys: nutraukus sutartį pagal banko ar vertinimo sąlygą arba pratęsus terminą netesybos netaikomos. Jei pardavėjas nesutvarko skolų ir suvaržymų, netesybas moka jis. Nuostolių, viršijančių netesybų sumą, pagal šią sąlygą nereikalaujama.

18. 18

    Priedai

    Šviežias NTR išrašas rodo savininkus, areštus ir įkeitimus. Nurodyk, kiek dienų jis gali būti senas. Kadastro byla ar planas ir nuotraukos užfiksuoja, ką perki. Jei pasirašo atstovas, pridedamas jo įgaliojimas.

19. 19

    Parašai

    Du egzemplioriai, po vieną kiekvienai pusei. Patikrink, kad pasirašo visi savininkai. Jei sandoris ar avansas didelis, verta apsvarstyti notaro patvirtinimą jau preliminariajai sutarčiai.

20. 20

    Po sutarties: galutinis atsiskaitymas

    Kai pardavėjas gauna visus pinigus, notaras gali patvirtinti galutinį atsiskaitymą. Tai vadinama pakvitavimu. Paklausk notaro, kada tai atliekama ir kiek kainuoja. Pavedimo kvitą ir preliminariosios sutarties kopiją pasilik: abiejų gali paprašyti notaras.

21. 21

    Po sutarties: perdavimas ir komunalinės

    Sutartis su komunalinių paslaugų tiekėjais perrašyk į savo vardą iš karto po perdavimo. Skaitiklių rodmenis iš akto perduok visiems tiekėjams: pagal juos nustatoma, kas už ką moka.

Ko vengti

• Mokėti avansą prieš pasirašant sutartį ir prieš patikrinus NTR išrašą bei kainą.
• Pavadinti avansą rankpinigiais. Rankpinigiais neužtikrinama nei preliminarioji, nei notarinės formos reikalaujanti sutartis (Civilinio kodekso 6.98 str.); pasekmes turi aprašyti pati sutartis.
• Pasirašyti sutartį be pagrindinės sutarties termino ir be pratęsimo ar nutraukimo tvarkos.
• Imti adresą, plotą ar unikalų numerį iš skelbimo vietoj NTR išrašo.
• Pasikliauti žodiniais pažadais, kurių nėra tekste.
• Pasirašyti tekstą, kurio neperskaitei ar nesupratai. Prašyk notaro ar advokato peržiūros.

Jei pardavėjas nesutinka

Pardavėjas gali nesutikti su bet kuria iš šių sąlygų. Tada aptark siauresnį variantą, pavyzdžiui, trumpesnį terminą ar daugiau bankų, ir surašyk jį į sutartį.

Jei Pardavėjas leidžia tik vieną sąlygą, rinkis banko atsisakymą su daliniu pasiūlymu: jis apima ir žemo vertinimo atvejį.

Atsisiųsk pavyzdį

• Preliminariosios sutarties šablonas (.docx) – tuščias šablonas su išsamiomis sąlygomis, užpildyk pats
• Užpildytas išgalvotas pavyzdys su paaiškinimais (.docx) – viskas užpildyta išgalvotais duomenimis, po kiekviena sąlyga paaiškinimas

Susiję gidai

• Avansas perkant butą – avansas ar rankpinigiai, kiek mokėti
• Buto pirkimo eiga: 12 žingsnių
• NTR išrašas: savininkas, įkeitimas, areštas – iš ko imti adresą ir unikalų numerį
• Turto vertintojo pasirinkimas – kas nutinka, kai vertinimas žemas
• Kaip derėtis dėl buto kainos
• Notaro diena ir kas po jos – pagrindinė sutartis ir perdavimas

Pastaba

Tai bendro pobūdžio informacija: ji nėra teisinė konsultacija ar sertifikuotas turto vertinimas. Sąlygų formuluotės yra pavyzdinės ir turi būti pritaikytos konkrečiam sandoriui. Sutarties sąlygas lemia Šalių susitarimas; prieš pasirašant rekomenduojama pasitarti su notaru ar advokatu. Šio pavyzdžio rengėjas nėra sandorio šalis.