Gidas
Ką reikia žinoti perkant butą? Pilnas patikros sąrašas 2026
Atnaujinta: 2026 m. liepa
Perkant butą reikia patikrinti penkis dalykus: teisinę būklę (NTR išrašą, areštus, skolas), ar kaina atitinka rinką, techninę būklę ir energinę klasę, vietą bei aplinką ir finansus. Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. pirmą būstą perkantiems minimalus pradinis įnašas mažėja nuo 15 % iki 10 % (Lietuvos bankas). Svarbiausia: skelbimo kaina yra prašoma, ne rinkos vertė, o teisinę būklę privalu patikrinti prieš sudarant sutartį. kur Gandrai? padeda įvertinti kainą ir rinką Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje.
Patikrink konkretų butą
Įklijuok skelbimo nuorodą ir pamatyk, ar kaina atitinka rajono rinką.
Neturi nuorodos? Atsidaryk skelbimą portale ir nukopijuok nuorodą iš adreso juostos.
Svarbiausia
- Teisinė patikra privaloma: NTR išrašas parodo savininką, plotą, areštus ir hipotekas. Elektroninį išrašą gali užsisakyti pats per Registrų centrą.
- Skelbimo kaina – prašoma, ne rinkos vertė. Palygink ją su to paties rajono mediana.
- Finansai: nuo 2026‑08‑01 pirmo būsto pradinis įnašas – 10 % (anksčiau 15 %); papildomai reikia notaro ir registravimo išlaidų.
- Būklė ir energinė klasė lemia būsimas šildymo sąskaitas – senos statybos butas gali kainuoti daugiau, nei atrodo.
- Vieta: rajono kontekstas (kainos, kaimynystė, nusikalstamumas) dažnai svarbesnis nei pats butas.
Nuo ko pradėti perkant pirmą butą?
Nuo pinigų, ne nuo skelbimų. Pirmiausia įsivertink biudžetą ir finansavimą, tada – rinkos kainas, ir tik po to žiūrėk konkrečius butus. Taip išvengsi dažniausios klaidos: įsimylėti butą, kurio realiai neįperki arba kuris pervertintas. Toliau – penkios sritys, kurias verta patikrinti kiekvieno buto atveju.
Ką patikrinti perkant butą: 6 žingsniai
Nusistatyk biudžetą ir finansavimą
Įvertink, kiek gali skirti pradiniam įnašui ir mėnesinei įmokai. Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. pirmą būstą perkantiems minimalus pradinis įnašas – 10 % kainos, o paskolos įmokos negali viršyti 50 % pajamų (vertinama su ne mažesne kaip 6 % palūkanų norma; Lietuvos bankas).
Palygink kainą su rinka
Prieš žiūrint butą, pasitikrink, ar skelbimo kaina atitinka to paties rajono medianą. Skelbimo kaina – prašoma ir dažnai derinama. Pagal kur Gandrai? skelbimų bazę, tame pačiame Vilniuje kvadrato kaina skiriasi iki ~2,7 karto, tad miesto vidurkis apie konkretų butą nieko nepasako.
kur Gandrai? palygina konkretaus skelbimo kvadrato kainą su rajono mediana ir parodo kainos istoriją.
Patikrink teisinę būklę (NTR)
Nekilnojamojo turto registro išrašas parodo tikrąjį savininką, plotą, paskirtį, areštus, hipotekas ir servitutus. Elektroninį išrašą (nuo 0,58 €) gali užsisakyti pats registrucentras.lt savitarnoje.
kur Gandrai? ataskaitoje rodomi NTR statybos metai ir plotas – juos gali palyginti su skelbimu.
Įvertink techninę būklę ir energinę klasę
Energinio naudingumo klasė (sertifikuoja ekspertas) rodo būsimas šildymo išlaidas. Senos statybos butui verta pasitelkti nepriklausomą statybos techniką (apie 100–300 €).
Įvertink vietą ir aplinką
Rajono kaina, kaimynystė, susisiekimas ir nusikalstamumas svarbūs ilgam. Tas pats butas skirtinguose rajonuose gali skirtis kelis kartus verte ir gyvenimo kokybe.
kur Gandrai? ataskaitoje rodomas aplinkos kontekstas – rajono kainos ir 500 m spindulio nusikalstamumas.
Suskaičiuok visas išlaidas
Prie kainos pridėk notaro mokestį (apie 0,45 % su PVM), nuosavybės registravimą Registrų centre (nuo 17,19 €) ir, jei perki per brokerį, tarpininkavimo mokestį (paprastai jį moka pardavėjas). Neužmiršk būsimo nekilnojamojo turto mokesčio.
Buto pirkimo išlaidos (be paties buto kainos)
| Išlaida | Kiek | Kam mokama |
|---|---|---|
| Pradinis įnašas (pirmas būstas) | nuo 10 %* | pardavėjui |
| Notaro mokestis | ~0,45 % (su PVM) | notarui |
| Nuosavybės registravimas | nuo 17,19 € | Registrų centrui |
| NTR išrašas | nuo 0,58 € | Registrų centrui |
| Tarpininkavimas | 2–4 % | brokeriui |
*Nuo 2026‑08‑01 pirmą būstą perkantiems (5 m. neturėjusiems nuosavo būsto); antram būstui – 30 %. Tarpininkavimo mokestį paprastai moka pardavėjas, ne pirkėjas. Tikslų notaro tarifą tikrink pas notarą. Šaltiniai: Lietuvos bankas, Registrų centras, Notarų rūmai.
Į ką dažniausiai neatsižvelgia perkantys pirmą butą?
Dažniausios klaidos: pasitikima skelbimo kaina kaip rinkos verte; neįvertinamos papildomos išlaidos (notaras, registravimas, remontas, mokesčiai); pamirštama patikrinti NTR (areštai, skolos, tikras plotas); neatsižvelgiama į energinę klasę ir būsimas šildymo sąskaitas; perkama emociškai, nepalyginus su keliais panašiais butais. Pirmas būstas – didelis sprendimas, kuriam kelios valandos patikros gali sutaupyti tūkstančius.
Ar verta pirkti butą per brokerį, ar tiesiogiai iš savininko?
Priklauso nuo situacijos. Brokeris tvarko dokumentus ir derybas, o tarpininkavimo mokestį (2–4 %) paprastai moka pardavėjas, tad pirkėjui jis netiesioginis. Perkant tiesiogiai iš savininko sutaupoma tarpininkavimo, bet visą patikrą (kaina, NTR, sutartis) tenka atlikti pačiam arba pasitelkti teisininką. Bet kuriuo atveju kainą ir teisinę būklę verta pasitikrinti nepriklausomai – brokeris atstovauja pardavėjui, ne tau.
Susiję gidai ir miestų kainos
- Kaip patikrinti, ar buto kaina teisinga — 5 žingsnių kainos patikra
- Butų kainos Lietuvoje 2026 — medianinės kainos trijuose miestuose
- Nauji ar seni butai brangesni? — kainos pagal statybos metus
- Nusikalstamumas Vilniaus rajonuose — saugumas pagal rajoną
- Kiek kainuoja pirkti butą — visos pirkimo išlaidos ir mokesčiai
- Kaip derėtis dėl buto kainos — derybų svertai
- Butų kainos Vilniuje
Dažni klausimai
Nuo ko pradėti perkant pirmą butą?
Pradėk nuo biudžeto ir finansavimo: nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. pirmą būstą perkantiems minimalus pradinis įnašas – 10 % kainos. Tada palygink dominančių butų kainas su rajono mediana ir tik po to žiūrėk butus vietoje.
Ką privaloma patikrinti perkant butą?
Būtina patikrinti NTR išrašą (savininkas, plotas, areštai, hipotekos), ar kaina atitinka rinką, techninę būklę ir energinę klasę bei visas papildomas išlaidas. Teisinę būklę tikrink prieš sudarant preliminariąją sutartį.
Kiek pinigų reikia perkant pirmą butą?
Be paties buto kainos, reikia pradinio įnašo (nuo 2026‑08‑01 – 10 % pirmam būstui), notaro mokesčio (apie 0,45 % su PVM), nuosavybės registravimo (nuo 17,19 €) ir galimų remonto išlaidų. Tikslų notaro tarifą pasitikrink pas notarą.
Kaip patikrinti, ar buto kaina nėra per didelė?
Palygink kvadratinio metro kainą su to paties rajono, ploto ir būklės butų mediana, peržiūrėk kainos istoriją ir laiką rinkoje. kur Gandrai? tai atlieka automatiškai pagal skelbimo nuorodą (Vilnius, Kaunas, Klaipėda).
Ar buto kainos patikra atstoja teisinę patikrą?
Ne. kur Gandrai? vertina kainą ir rinką (palyginimą su rajono mediana, kainos istoriją, NTR statybos metus ir plotą), bet neatlieka notarinės ar teisinės patikros ir nevertina fizinės buto būklės – tam reikia notaro ir techninio eksperto.
Šaltiniai
- Lietuvos bankas – Atsakingojo skolinimo nuostatai (pradinis įnašas, DSTI; galioja nuo 2026‑08‑01)
- VĮ Registrų centras – Nekilnojamojo turto registras (NTR)
- Notaro atlyginimo tarifai (LR teisingumo ministro įsakymas; skelbia Lietuvos notarų rūmai)
- kur Gandrai? skelbimų bazė
Dabar patikrink konkretų būstą
Rinkos mediana — tik atskaitos taškas. Įklijuok skelbimo nuorodą ir pamatyk, ar kaina teisinga.
Neturi nuorodos? Atsidaryk skelbimą portale ir nukopijuok nuorodą iš adreso juostos.